Uncategorized · aktualisiert 18. August 2026 · 5 Min. Lesezeit

Kommunale Veranstaltungsflächen an Gastronomie verpachten

Städtische Plätze, Parkanlagen oder Uferwege liegen oft jahrelang brach oder werden nur sporadisch genutzt. Dabei können genau diese Flächen wirtschaftliches Leben in Stadtteile bringen, wenn sie gezielt an Gastronomiebetriebe vergeben werden. Doch der Weg vom Ratsbeschluss bis zur eröffneten Schankwirtschaft führt durch dichtes rechtliches Gestrüpp. Wer die relevanten Normen kennt, spart Zeit und vermeidet teure Fehler.

Öffentliches Sachenrecht als Ausgangspunkt

Kommunale Flächen stehen in der Regel im öffentlichen Eigentum und sind entweder dem Gemeingebrauch gewidmet oder als Verwaltungsvermögen eingestuft. Diese Unterscheidung ist entscheidend: Eine gewidmete Grünanlage darf nicht einfach durch einen privatrechtlichen Pachtvertrag dem Gemeingebrauch entzogen werden, ohne dass die Widmung zuvor geändert oder eingeschränkt wird. Das zuständige Gremium, meist der Stadtrat oder ein Ausschuss, muss die Teilentwidmung oder Nutzungsänderung förmlich beschließen.

Verwaltungsvermögen hingegen, also Flächen, die ausschließlich kommunalen Zwecken dienen, aber nicht öffentlich gewidmet sind, kann die Kommune über privatrechtliche Verträge vergeben. Hier greift das BGB unmittelbar: Pachtverträge über kommunale Grundstücke richten sich nach den §§ 581 ff. BGB, sofern kein öffentlich-rechtlicher Vertrag gewählt wird.

Vergaberechtliche Grenzen bei der Pächterwahl

Nicht jede Gemeinde darf ihren Lieblingsbiergartenbetreiber einfach per Handschlag beauftragen. Sobald der Jahrespachtzins einen bestimmten Schwellenwert übersteigt oder die Laufzeit des Vertrags wirtschaftlich bedeutsam ist, kommt das Vergaberecht ins Spiel. Der EU-weite Schwellenwert für Dienstleistungskonzessionen liegt seit 2024 bei 5.538.000 Euro über die Vertragslaufzeit. Unterhalb dieser Grenze greifen die nationalen Haushaltsordnungen und die Grundsätze des Gemeinderechts.

Selbst wenn kein förmliches Vergabeverfahren erforderlich ist, verlangen die Transparenz- und Gleichbehandlungsgrundsätze aus Art. 3 GG eine diskriminierungsfreie Vergabe. Praktisch bedeutet das: Die Gemeinde schreibt die Fläche öffentlich aus, legt Auswahlkriterien fest und dokumentiert die Entscheidung nachvollziehbar. Fehlt diese Dokumentation, können übergangene Bewerber erfolgreich klagen.

Kriterien für die Bewerberauswahl

• Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit: Nachweise über Eigenkapital, Bankauskunft oder Bilanzen der letzten zwei bis drei Jahre
• Gastronomische Erfahrung: Referenzprojekte vergleichbarer Größe und Betriebsart
• Konzeptqualität: Speisekarte, Betriebszeiten, saisonale Öffnung, barrierefreie Gestaltung
• Pachthöhe: Angebotener Pachtzins, idealerweise kombiniert mit einem Umsatzanteil
• Nachhaltigkeitsaspekte: Energieversorgung, Abfallkonzept, Lärmschutz

Gestaltung des Pachtvertrags

Der Pachtvertrag ist das zentrale Steuerungsinstrument der Gemeinde. Laufzeit, Pachtzins, Unterpachtvorbehalt, Rückbaupflichten und Betriebspflichten müssen präzise geregelt sein. Eine Laufzeit von fünf Jahren mit Option auf Verlängerung um jeweils zwei Jahre ist in der Praxis verbreitet, weil sie dem Betreiber Planungssicherheit gibt und der Gemeinde gleichzeitig regelmäßige Anpassungsmöglichkeiten lässt.

Besonders wichtig ist die Rückbaupflicht. Investiert der Pächter in einen Holzpavillon, eine Zapfanlage oder eine fest verankerte Pergola, muss vertraglich klar sein, wer nach Vertragsende für den Rückbau verantwortlich ist und welche Fristen gelten. Ohne diese Regelung streiten Kommunen und Betreiber regelmäßig jahrelang vor den Zivilgerichten.

Traditionelle bayerische Biergärten auf öffentlichem Grund zeigen, wie ein solches Konzept langfristig funktioniert: Der Paulaner am Nockherberg ist ein bekanntes Beispiel, bei dem Stadtbild, Gastronomie und öffentlicher Raum seit Jahrzehnten erfolgreich zusammenwirken. Solche Standorte verdeutlichen, welche städtebauliche und wirtschaftliche Strahlkraft eine gut geregelte Gastronomiekonzession entfalten kann.

Gaststättenrecht und Sondergenehmigungen

Der Pachtvertrag regelt das Verhältnis zwischen Gemeinde und Betreiber. Daneben braucht der Betreiber aber eine gaststättenrechtliche Erlaubnis nach dem jeweiligen Landesgaststättengesetz. Bayern etwa hat das Gaststättengesetz des Bundes bereits 2010 durch das Bayerische Gaststättengesetz ersetzt. Andere Bundesländer folgen ähnlichen Strukturen. Die Erlaubnis ist personengebunden und erlischt, wenn der Betreiber wechselt.

Für Biergärten und saisonale Außengastronomie kommen regelmäßig hinzu:

• Sondernutzungserlaubnisse nach Straßen- und Wegegesetz, wenn öffentliche Verkehrsflächen einbezogen werden
• Baugenehmigungen für feste Einbauten, Zelte oder Pavillons ab bestimmten Maßen
• Lärmschutzauflagen nach TA Lärm, insbesondere für Abend- und Nachtbetrieb
• Hygienekonzepte nach der Lebensmittelhygieneverordnung (EG) 852/2004
• Brandschutznachweis bei Veranstaltungen über 200 Personen

Kommunen, die diese Genehmigungsebenen von Anfang an koordinieren, sparen dem Betreiber Monate an Vorlaufzeit. Empfehlenswert ist ein gemeinsamer Abstimmungstermin mit allen beteiligten Ämtern, bevor der Pachtvertrag unterschrieben wird.

Pachtzins und kommunale Einnahmen

Der Pachtzins sollte marktgerecht sein und sich an Lage, Flächengröße und erwartetem Umsatz orientieren. In deutschen Städten mittlerer Größe liegt der Pachtzins für Biergartenflächen zwischen 1,50 und 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Toplagen wie Innenstadtplätzen deutlich darüber. Eine verbreitete Konstruktion kombiniert einen festen Grundpachtzins mit einem umsatzabhängigen Anteil von vier bis acht Prozent des Nettoumsatzes.

Neben dem direkten Pachtzins profitieren Kommunen indirekt durch Gewerbesteuereinnahmen, die Belebung des öffentlichen Raums und steigende Aufenthaltsqualität. Studien aus dem Bereich der Stadtentwicklung zeigen, dass belebte Gastronomiestandorte den Einzelhandelsumsatz in einem Radius von 300 Metern um bis zu 15 Prozent steigern können.

Typische Fehler vermeiden

In der Praxis scheitern kommunale Gastronomievergaben häufig an denselben Punkten: fehlende Ausschreibung, unklare Vertragslaufzeiten, vergessene Rückbauregelungen oder ein Pachtzins, der deutlich unter dem Marktniveau liegt und später politischen Gesprächsstoff liefert. Hinzu kommen Fälle, in denen die gaststättenrechtliche Erlaubnis erst nach Vertragsunterzeichnung beantragt wird und der Betrieb sich um ein ganzes Jahr verschiebt.

Eine klare Checkliste, die Rechts-, Bau-, Ordnungs- und Finanzamt von Beginn an einbindet, reduziert diese Risiken erheblich. Ebenso wichtig ist eine realistische Zeitplanung: Vom politischen Beschluss bis zur Betriebseröffnung vergehen in der Regel zwölf bis achtzehn Monate, wenn alle Genehmigungsschritte ordnungsgemäß durchlaufen werden. Wer das von Anfang an kommuniziert, verhindert unrealistische Erwartungen auf beiden Seiten.

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